Les travaux en
copropriété
Un immeuble en copropriété est divisé en lots, répartis en parties privatives et parties communes. Le règlement de copropriété veille à leur bon usage sans porter atteinte à leur destination ni aux droits des autres copropriétaires.
Travaux dans les parties communes
Les parties communes concernent le gros œuvre du bâtiment, les éléments d’équipement commun comme les canalisations qui parcourent les locaux privatifs, le sol de la cour, l’entrée, le parc ou le jardin.
Si vous êtes copropriétaire, vous pouvez être amené à participer à la prise de décision ou au financement de travaux dans les parties communes de l’immeuble.
Ces décisions sont généralement prises en assemblée générale. Elles peuvent être prises en dehors de l’assemblée générale, à l’initiative du syndic, dans les cas suivants :
- travaux de menu entretien prévus dans le budget prévisionnel ;
- travaux urgents ratifiés par une assemblée convoquée à cet effet.
Un budget prévisionnel est voté chaque année par le syndicat, pour couvrir l’entretien, le fonctionnement et les travaux courants des parties communes. Le syndic se charge de collecter, auprès des copropriétaires, des provisions trimestrielles pour faire face à ces dépenses. Ces provisions représentent généralement un quart du budget voté.
Le syndic a le droit d’appeler le fonds de roulement, c’est à dire la réserve prévue au règlement de copropriété. Cette réserve ne peut dépasser 1/6ème du budget prévisionnel. Le syndic a également le droit de réclamer des provisions pour des travaux votés par l’assemblée et non prévus au budget prévisionnel. Elle peut également en réclamer pour des travaux urgents, non encore votés, en attendant leur ratification. Il peut également, sur décision de l’assemblée, constituer des avances pour des travaux prévus dans les trois années suivantes.
Pour aider au financement des travaux, la copropriété peut avoir recours à des aides ou des dispositions fiscales avantageuses :
- la TVA au taux réduit à 5,5% s’applique aux locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de deux ans et inclut les travaux réalisés dans les parties communes d’un immeuble collectif. Il faut qu’ils comportent plus de 50% de locaux à usage d’habitation et aient été achevé depuis plus de deux ans. Les travaux doivent porter sur l’amélioration, la transformation, l’entretien ou l’aménagement.
- L’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (ANAH), peut également subventionner des travaux d’amélioration s’ils concernent des immeubles de plus de 15 ans.
Certains avantages fiscaux concernent plus spécifiquement :
les dépenses en faveur du développement durable :
- acquisition de chaudières à basse température ou de chaudières à condensation ;
- acquisition de matériaux d'isolation thermique et d'appareils de régulation de chauffage ;
- coût des équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable ou des pompes à chaleur dont la finalité essentielle est la production de chaleur.
les dépenses en faveur de l'aide aux personnes :
- dépenses d'installation ou de remplacement d'équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées ;
- dépenses pour la réalisation de travaux prescrits au titre de la protection contre les risques technologiques ou naturels ;
- acquisition d'ascenseurs électriques à traction possédant un contrôle avec variation de fréquence.
Travaux dans les parties privatives
Les parties privatives concernent les lots dont vous avez la jouissance exclusive : intérieurs des appartements, équipements et cloisons comprises à l’exception des murs porteurs. Si vous prévoyez chez vous des travaux de rénovation ou d’agrandissement, de nombreuses précautions et règles sont à respecter.
Il faut notamment obtenir les autorisations nécessaires de l’administration et des architectes et experts dans certains cas. Cependant, la plupart des travaux d’aménagement courant d’un appartement (peinture, électricité, abattage de cloisons intérieures création d’escalier intérieur, pose de revêtement de sols) sont dispensés de toute autorisation.
L’autorisation est en revanche indispensable dans les cas suivants : aménager des combles (s’il ne s’agit pas d’une partie privative), ouvrir ou changer la dimension d’une fenêtre, poser un Velux, réunir deux appartements (attention aux murs porteurs), fermer une véranda existante, poser une antenne parabolique, ravaler ou peindre l’extérieur, surélever la toiture (nécessité d’un permis de construire), transformer sa cave en appartement... En cas de doute, renseignez-vous auprès de votre syndic. Il faudra enfin soumettre votre projet à l’assemblée générale. Si vous essuyez un refus qui vous paraît injustifié, vous pouvez saisir le Tribunal de grande Instance.
Il est parfois nécessaire de souscrire un contrat d’assurances dommages et ouvrages, d’avoir recours aux services d’un architecte pour vérifier que vos projets ne porteront pas atteinte à la solidité de l’immeuble et contrôler, auprès des services fiscaux, que vos projets ne modifieront pas la valeur locative de l’habitation.
Vos autorisations obtenues, il faudra prendre en compte le droit des voisins : vous ne pouvez notamment pas entraver leur droit de passage ou leur créer des nuisances.
Une fois ces précautions prises, vous n’avez plus qu’à procéder aux aménagements de vos rêves…